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Der Traum vom Eigenheim - kann ich mir das leisten? nubiz Newsletter

Autorenbild: Alexander K. Osterberger
Alexander K. Osterberger
vor 13 Minuten
5 Min. Lesezeit
Eigenheim ja oder nein? Das solltest du dazu wissen.
Eigenheim ja oder nein? Das solltest du dazu wissen.

Ein eigenes Zuhause. Für viele ist es einer der grössten Wünsche im Leben. Gleichzeitig ist der Kauf einer Immobilie wahrscheinlich eine der grössten finanziellen Entscheidungen überhaupt. Aufgrund der Preisentwicklung muss man sich heute fragen, ob man sich das überhaupt leisten kann und wie man es realisieren will.


Als unabhängiger Finanzierungsexperte und ehemaliger Bankberater zeige ich dir im Leitartikel, was du wissen musst.


Inhalt des Newsletters:

  • Der Traum vom Eigenheim - kann ich mir das leisten?

  • News aus der nubiz community

  • News aus der nubiz Küche

  • Events im Oktober für Gründer:innen und Jungunternehmer


DER TRAUM VOM EIGENHEIM


Wenn wir von Eigenheim sprechen, dann unterscheiden wir grob 2 Typen:


  • Das Einfamilienhaus bietet maximale Privatsphäre, Gestaltungsfreiraum und entspricht noch immer dem Schweizer Wohntraum. Allerdings wird das Angebot knapper und das Preisniveau ist heute sehr hoch.

  • Die Eigentumswohnung ist in der Regel günstiger in der Anschaffung und einige Unterhaltskosten lassen sich in der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer teilen, allerdings ist dadurch auch die Privatsphäre eingeschränkt, Rücksichtnahme nötig und über gewisse Themen muss gemeinschaftlich entschieden werden. Das sollte man sich gut überlegen. Aber aktuell wächst die Nachfrage nach gut erreichbaren Eigentumswohnungen in Städten und ist deshalb nicht uninteressant.


Für beide Typen gilt:

Je "normaler" der Ausbau, desto grösser der Markt und desto bestimmbarer der Preis. Je spezieller das Objekt, desto volatiler sind auch die Preisvorstellungen und der Markt dafür ist in der Regel kleiner.


Wieviel Eigenkapital brauche ich?


Als Faustregel gilt mindestens 20 %. Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000.00 wären das CHF 200'000.00, sofern die finanzierende Bank den Wert der Liegenschaft bestätigt. Setzt die Bank den Wert tiefer an, dann muss der Käufer 20 % des Bankwertes (Verkehrswert/Belehnungswert) aufbringen zuzüglich die Differenz zum Kaufpreis.


Für diese Eigenmittel gibt es eine wichtige Bedingung:

Mindestens 10 % müssen aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen. Dazu gehören Ersparnisse, kurante Wertschriftenguthaben oder Guthaben aus der Säule 3a.


Für den Rest können unter bestimmten Voraussetzungen auch PK-Guthaben (2. Säule) bezogen werden, was oftmals eine Finanzierung erst ermöglicht.


Für Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuern, Schuldbriefe und Gebühren fallen je nach Kanton weitere Kosten an. Unbedingt Reserven einplanen.


Was bedeutet erste und zweite Hypothek?


Die Finanzierung von Wohneigentum wird in der Schweiz grundsätzlich in zwei Hypothekenteile aufgeteilt. Die erste Hypothek deckt typischerweise ca. 2/3 des Liegenschaftswertes ab. Der darüber hinausgehende Teil wird als zweite Hypothek bezeichnet und muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.


Das kann zum Beispiel dann so aussehen:

CHF 1'000'000 Kaufpreis (von Bank als Verkehrswert bestätigt)

CHF 200'000 Eigenmittel, wovon 50 % angespart & Rest PK

CHF 800'000 Hypothekarfinanzierung Bank (1. und 2. Hypothek)


Doch damit ist die entscheidende Frage noch nicht beantwortet:

Kann ich mir diese CHF 800'000 Hypothek langfristig leisten?


Die Bank rechnet anders als du


Die Bank kalkuliert, ob du die Kosten langfristig tragen kannst, in der sogenannten Tragbarkeitsrechnung. Dabei geht sie nicht einfach vom aktuellen Zinssatz aus, sondern kalkuliert mit Reserven einen möglichen Zinsanstieg mit ein, so dass du auch bei einer ungünstigen Zinsentwicklung weiterhin in der Lage sein solltest, deinen Verpflichtungen nachzukommen. Sie rechnet daher mit einem Zinsniveau von ca. 4.5 bis 5 %.


Dazu kommen Amortisationen und ein pauschaler Betrag für Unterhalt und Nebenkosten, häufig rund 1 % des Immobilienwertes.


Als Faustregel sollte die jährliche kalkulatorische Belastung für Zinsen, Amortisationen und Unterhalt nicht grösser sein als ca. ein Drittel des Bruttoeinkommens.


Beispiel:

Bruttoeinkommen CHF 180'000 (Ehepaar mit kumuliertem Einkommen)


Hypothek CHF 800'000, wovon 670'000 1. Hypothek und 130'000 2. Hypothek


Kosten pro Jahr:

CHF 40'000 Kalkulatorischer Zinssatz 5 %

CHF 8'670 Amortisationen (130'000 : 15 Jahre)

CHF 10'000 Kalk. Unterhalt/Nebenkosten


CHF 58'670 Total kalkulatorischer Kosten


Das entspricht 32.6 % des Bruttoeinkommens und ist somit im finanzierbaren Bereich.


Fazit

  • Eigenheim stellt hohe Anforderungen an Kapital und Einkommen

  • Je früher man mit 3. Säule zu sparen beginnt, desto besser (Tipp: Anlage der 3. Säule in Wertschriften prüfen, um langfristig höhere Rendite zu erzielen)

  • Je höher der Anteil 2. Hypothek, desto höher die Belastung infolge der zu leistenden Amortisationen (Tipp: indirekte Amortisation via 3. Säule prüfen)

  • Oftmals helfen auch Schenkungen oder Erbvorbezüge bei der Finanzierung


Ohne fremde Hilfe ist man beim Traum vom Eigenheim gut beraten, so früh wie möglich mit dem Sparen, insbesondere auch mit der 3. Säule, zu beginnen.


Bei diesem Thema tauchen oft viele individuelle und spezifische Fragen auf. Zögere nicht, mich diesbezüglich zu kontaktieren. Bei einem konkreten Vorhaben kannst du dir zudem kostenfrei eine Ersteinschätzung holen:


News aus der nubiz Community


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News aus der nubiz Küche


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Wer ein neues Business plant, das auf der Erzeugung eines eigenen Produkts basiert, der sollte so rasch wie möglich nicht nur theoretisch planen, sondern praktische Versuche starten und dabei den Markt wenn immer möglich integrieren. Je besser du dein Produkt kennst und weiterenwickelst, je mehr direktes Marktfeedback du sammelst, desto erfolgreicher verkaufst du es später.


Rückblick auf nubiz weekly Beiträge zum Nachlesen


Die Artikel beinhalten viele kostenlose Tipps und wertvolle Inputs für dich als Gründer:in oder als junges / kleines Unternehmen - jetzt nachlesen:



Events für Gründer:innen und Jungunternehmen


Das läuft im Oktober in der deutschsprachigen Schweiz:



Nun wünsche ich euch einen erfolgreichen Oktober! Ich freue mich über Kontakte und einen Austausch mit euch.


Herzlich,

Alexander Osterberger-Barrett

nubiz Coaching & Beratung


 
 
 

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