Was du über Bankkredite und Hypotheken in der Schweiz wissen musst - nubiz weekly
- Alexander K. Osterberger
- 6. Aug.
- 12 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 7. Aug.
Du möchtest privat oder geschäftlich eine Liegenschaft erwerben? Du planst mit deinem Unternehmen die Anschaffung einer neuen Maschine oder benötigst eine Betriebskreditlimite, um saisonale Schwankungen zu überbrücken? Dann führt kaum ein Weg an einer Bankfinanzierung vorbei. Doch der Weg bis zur Kreditzusage ist oft anspruchsvoller und länger, als viele erwarten.
In diesem Artikel erfährst du, welche Kreditarten es in der Schweiz gibt und wie sich die Kreditprüfung für Privatpersonen und Unternehmen unterscheidet. Als ehemaliger Kreditanalyst und Firmenkundenberater bei Schweizer Banken und Finanzinstituten kenne ich die Entscheidungsprozesse aus erster Hand. Ich zeige dir, worauf Banken achten und wie du dich optimal auf eine Kreditanfrage vorbereitest. So erhöhst du deine Erfolgschancen und gehst mit einer stärkeren Ausgangslage in das Gespräch mit deiner Bank.
Inhalt:
Rahmenbedingungen
Die Kreditarten
So erfolgt die Prüfung der Bank (mit wichtigen Hinweisen):
1) Hypothek für selbstgenutztes Wohneigentum
2) Unternehmensfinanzierung (Hypothek, Investitionsdarlehen, Kontokorrentlimite)
3) Renditeliegenschaften
Fazit
Individuelle Fragestellungen kannst du gerne mit diesem Formular übermitteln. Ich antworte kostenlos und unverbindlich mit einer Ersteinschätzung innerhalb von 48 Stunden (Bürozeiten).
Rahmenbedingungen
Viele Kreditantragsteller wundern sich über die Vielzahl der Unterlagen, die Banken für die Prüfung eines Kreditantrags verlangen. Ältere Generationen erzählen noch von Zeiten, in denen ein Gespräch mit dem Bankdirektor genügte und die benötigten Geldmittel unkompliziert zugesprochen wurden. Diese Zeiten sind längst vorbei.
Heute unterliegen Banken bei der Kreditprüfung zu Recht strengen regulatorischen Vorgaben, deren Einhaltung sie auch dokumentieren müssen. Entsprechend umfangreich sind die Unterlagen, die sie zur Beurteilung eines Kreditantrags und als Nachweis ihrer sorgfältigen Prüfung benötigen. Grundsätzlich ist dies zu begrüssen, denn im Mittelpunkt stehen der Schutz des Kreditnehmers sowie die Sicherheit der Einlagen anderer Bankkunden.
Im Zinsdifferenzgeschäft - der Entgegennahme von Kundengeldern und deren Ausleihung - müssen Banken ihre Risiken sorgfältig steuern. Gleichzeitig sind sie verpflichtet zu prüfen, ob ein Kreditnehmer die finanziellen Verpflichtungen langfristig und nachhaltig tragen kann.
Weniger nachvollziehbar sind für mich hingegen die teilweise sehr langwierigen Prüfprozesse, die sich nicht selten über mehrere Monate erstrecken. Gerade im Geschäftsleben entsteht ein Finanzierungsbedarf häufig kurzfristig, sodass lange Bearbeitungszeiten wenig hilfreich sind. Umso wichtiger ist es, ein Kreditantragsdossier von Anfang an vollständig, nachvollziehbar und professionell aufzubereiten. Erfahrungsgemäss beschleunigt dies den Prüfungsprozess erheblich.
Kreditarten
Die Kreditart wird über den Verwendungszweck definiert.
Die Hypothek
Gilt der Zweck der Finanzierung einer Liegenschaft, dann sprechen wir immer von einer Hypothek. Am verbreitetsten ist das Wohneigentum in Form von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die, wie der Name sagt, der privaten Nutzung dienen.
Daneben gibt es ganz unterschiedliche kommerziell genutzte Liegenschaften wie
Bürogebäude und Büroräumlichkeiten
Gewerbeliegenschaften
Industrieliegenschaften
Hotels und touristisch genutzte Liegenschaften
Landwirtschaftliche Liegenschaften
Renditeliegenschaften (insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeliegenschaften, die der kommerziellen Nutzung durch Vermietung oder Verpachtung dienen, um Profit zu erzielen).
Hier treten neben privaten Investoren oftmals Unternehmen als Kreditnehmer auf.
Das Investitionsdarlehen
Wir konzentrieren uns auf das Investitionsdarlehen und klammern den Konsumkredit für Private bewusst aus. Was ist der Unterschied?
Mit einem Investitionsdarlehen werden finanzielle Mittel zur Finanzierung von Investitionen in das Anlagevermögen eines Unternehmens bereitgestellt. Dazu gehören beispielsweise Maschinen, Produktionsanlagen, Fahrzeuge, IT-Infrastruktur oder Mobiliar. Solche Investitionen dienen der Ersatzbeschaffung, der Erweiterung von Kapazitäten oder der Modernisierung des Unternehmens. Sie schaffen einen langfristigen wirtschaftlichen Nutzen und stärken die Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs.
Da Investitionen in das Anlagevermögen dem Unternehmen über mehrere Jahre dienen, werden sie in der Regel durch mittel- bis langfristige Darlehen finanziert. Die Laufzeit beträgt üblicherweise mehr als ein Jahr und orientiert sich neben anderen Faktoren an der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des finanzierten Investitionsguts.
Der Kontokorrentkredit (auch Betriebskredit genannt)
Im Gegensatz zum Investitionsdarlehen dient der Kontokorrentkredit der Finanzierung des Umlaufvermögens und der Sicherstellung der Liquidität eines Unternehmens. Er überbrückt vorübergehende Liquiditätsengpässe, die beispielsweise durch zeitliche Unterschiede zwischen Zahlungsausgängen und Zahlungseingängen entstehen. Typische Einsatzgebiete sind die Vorfinanzierung von Warenlagern und die Überbrückung von zeitlich beschränkten Engpässen bei der Liquidität.
Die Bank räumt dem Unternehmen eine Kreditlimite auf dem Geschäftskonto ein, die bei Bedarf flexibel beansprucht werden kann. Ein gesunder Kontokorrentkredit wechselt laufend vom Soll wieder ins Guthaben. Zinsen fallen nur auf dem effektiv benutzten Kreditbetrag an. Ist man in einem Quartal nur ein paar Tage im Soll, dann zahlt man nur für diese Tage den Zinssatz auf dem beanspruchten Betrag. Meistens verlangt die Bank darüber hinaus aber eine Bereitstellungsgebühr und eine Kommission, damit sie ihre Kosten auch decken kann, wenn der Kredit nicht benutzt wird.
So verläuft die Prüfung bei der Bank (Beispiele)
Wie die Prüfung verläuft und welche Unterlagen erforderlich sind, richtet sich einerseits nach dem Verwendungszweck und andererseits nach der kreditnachfragenden Partei. In der Praxis können wir drei Fälle unterscheiden:
1 Finanzierung selbstgenutztes Wohneigentum
Die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum (Hypothek für Privatpersonen) gehört bei Banken zu den standardisiertesten Kreditgeschäften. Die Anforderungen sind klar geregelt, die benötigten Unterlagen sind weitgehend identisch und Wohnliegenschaften stellen aufgrund des etablierten Immobilienmarktes eine gute Sicherheit dar. Dadurch ist das Risiko für die Bank vergleichsweise gut kalkulierbar.
Im Mittelpunkt der Prüfung stehen zwei Fragen:
Wie viel ist die Liegenschaft aus Sicht der Bank wert?
Ist der Kreditnehmer langfristig in der Lage, die Finanzierung zu tragen?
Die Kreditentscheidung basiert deshalb auf zwei wesentlichen Faktoren:
dem Wert der Liegenschaft (Pfand)
der Bonität des Kreditnehmers
Beispiel
Das Ehepaar Tom und Jenny Wildstrubel möchte sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie interessieren sich für ein Einfamilienhaus und haben vom Immobilienmakler die Verkaufsunterlagen erhalten. Nun beantragen sie bei ihrer Bank eine Hypothek.
Prüfung der Liegenschaft
Die Bank beurteilt die Immobilie. Ziel ist es festzustellen, ob der verlangte Kaufpreis angemessen ist und welche Risiken allenfalls bestehen.
Dabei stellt sich die Bank unter anderem folgende Fragen:
Entspricht der Kaufpreis dem Marktwert?
Sind grössere Renovationen absehbar?
Bestehen Baumängel oder Altlasten?
Ist die Lage langfristig attraktiv?
Wie gut ist die Erschliessung?
Auf Basis dieser Prüfung ermittelt die Bank ihren eigenen Wert der Liegenschaft. Je nach Institut wird dieser als Verkehrswert oder Belehnungswert bezeichnet. Da jede Bank ihre eigenen Bewertungsmodelle verwendet, kann dieser Wert unterschiedlich ausfallen.
Für diese Prüfung werden initial folgende Unterlagen benötigt:
Kaufvertragsentwurf bzw. Kaufpreis
Grundbuchauszug und Situationsplan
Baupläne und Grundrisse
Baubeschrieb sowie Baujahr
Angaben zu bereits durchgeführten Renovationen
Informationen zur Lage und Erschliesung
Gebäudeversicherungsausweis und Kubatur
Fotos der Liegenschaft
In unserem Beispiel beträgt der Kaufpreis CHF 1'150'000. Nach ihrer Bewertung kommt die Bank jedoch lediglich auf einen Verkehrswert von CHF 1'000'000.
Prüfung der Eigenmittel
Banken finanzieren selbstbewohntes Wohneigentum in der Regel bis maximal 80 % ihres eigenen Verkehrswertes.
Im Beispiel ergibt sich somit:
CHF 1'000'000 Verkehrswert der Bank
CHF 800'000 Maximale Hypothek (80 %)
Da der Kaufpreis CHF 1'150'000 beträgt, muss das Ehepaar CHF 350'000 aus eigenen Mitteln finanzieren. Dieser Betrag setzt sich aus den erforderlichen 20 % Eigenmitteln (CHF 200'000) sowie der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert (CHF 150'000) zusammen.
Die Bank akzeptiert als Nachweis für die Eigenmittel in der Regel folgende Belege:
Steuererklärung
aktuelle Kontoauszüge
Guthaben der Säule 3a (Vorbezug oder Verpfändung bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich)
Nachweise über mögliche Vorbezüge oder Verpfändungen der Pensionskassenguthaben (ebenfalls nur bei selbstbewohntem Wohneigentum möglich)
Prüfung der Tragbarkeit
Zum Schluss beurteilt die Bank, ob die laufenden Kosten langfristig tragbar sind. Dabei werden nicht die aktuell tiefen Hypothekarzinsen verwendet, sondern ein deutlich höherer kalkulatorischer Zinssatz. Dadurch wird geprüft, ob die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.
Zusätzlich berücksichtigt die Bank
die notwendigen Amortisationen
die laufenden Unterhalts- und Nebenkosten
Als Einkommensnachweise werden in der Regel folgende Unterlagen akzeptiert:
Steuererklärung
Lohnausweise
aktuelle Lohnabrechnungen
Rentenbescheinigungen
Pensionskassenausweis
Nachweise über weitere regelmässige Einkünfte
Die meisten Banken betrachten eine Finanzierung als tragbar, wenn die kalkulatorischen Wohnkosten ungefähr einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Je nach Institut liegt dieser Grenzwert zwischen 33 % und 35 %.
Für die Berechnung werden häufig folgende Annahmen verwendet:
kalkulatorischer Zinssatz von rund 4.5 bis 5 % pro Jahr
Amortisation der zweiten Hypothek, sodass die Gesamtbelehnung spätestens bis zum Pensionierungsalter auf rund zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduziert wird
Unterhalts- und Nebenkosten von etwa 1 % des Verkehrswertes der Bank pro Jahr
Unser Beispiel
Kaufpreis:
CHF 1'150'000
Verkehrswert der Bank:
CHF 1'000'000
Maximale Hypothek:
CHF 800'000
Nachgewiesene Eigenmittel:
CHF 350'000
Tragbarkeitsberechnung
Bruttoeinkommen:
CHF 182'000 pro Jahr (nachgewiesen)
Kalkulatorische Zinsen (5 % auf CHF 800'000):
CHF 40'000
Amortisation:
CHF 8'667 pro Jahr (15 Jahre bis zum Pensionsalter)
Unterhalt und Nebenkosten (1 % auf CHF 1'000'000):
CHF 10'000
Gesamtkosten:
CHF 58'667 pro Jahr
Die jährliche Belastung beträgt rund 32.2 % des Bruttoeinkommens. Die Finanzierung erfüllt somit die Tragbarkeitsvorgaben der Bank. Zusätzlich wird beurteilt, ob die Einkommen nachhaltig sind und die Finanzierung auch nach der Pensionierung weiterhin tragbar bleibt.
Der Entscheid über eine Hypothek basiert nicht allein auf dem Einkommen des Kunden. Die Bank beurteilt immer das Zusammenspiel von Liegenschaft, Eigenmitteln und langfristiger Tragbarkeit. Erst wenn alle drei Bereiche überzeugen, kann eine Finanzierung bewilligt werden. Das Beispiel zeigt zudem, dass der von der Bank ermittelte Verkehrswert entscheidend sein kann.
2 Finanzierung von Unternehmen
Die Unternehmenslandschaft in der Schweiz ist äusserst vielfältig. Von der selbstständigen Lebensberaterin über den Bäcker und das Transportunternehmen bis hin zum landwirtschaftlichen Betrieb, dem Technologieunternehmen oder dem Quartierladen - jedes Unternehmen ist in einem anderen Markt tätig und unterliegt unterschiedlichen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Genau deshalb ist die Prüfung eines Unternehmenskredits deutlich komplexer als jene einer privaten Finanzierung. Jede Finanzierung muss individuell beurteilt werden.
Unternehmen verfolgen mit einer Bankfinanzierung häufig einen der folgenden Zwecke:
Finanzierung einer Betriebsliegenschaft (Hypothek)
Finanzierung von Investitionen ins übrige Anlagevermögen (Investitionsdarlehen)
Sicherstellung der Liquidität durch eine Betriebskreditlimite
Während die ersten beiden Finanzierungsarten das Anlagevermögen betreffen, dient der Betriebskredit der Finanzierung des Umlaufvermögens. Trotz dieser Unterschiede verfolgen alle Finanzierungen dasselbe Ziel: den langfristigen Fortbestand des Unternehmens und die Sicherstellung seiner Geschäftstätigkeit.
Aus betriebswirtschaftlicher Sicht sollte ein solcher Kredit grundsätzlich aus den zukünftigen Erträgen des Unternehmens zurückbezahlt werden können. Genau diese Fähigkeit steht im Zentrum jeder Kreditprüfung.
Die Bank interessiert sich deshalb in erster Linie für die langfristige Ertragskraft eines Unternehmens. Sie möchte beurteilen können, ob genügend Gewinne und Cash-Flows erwirtschaftet werden, um den laufenden Verpflichtungen und dem beantragten Kredit dauerhaft nachkommen zu können.
Für die Beurteilung eines Unternehmenskredits werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:
die letzten zwei bis drei vollständigen Jahresabschlüsse
das Budget des laufenden Geschäftsjahres
Informationen zum Finanzierungszweck und gegebenenfalls zum Finanzierungsobjekt
Angaben zum aktuellen Geschäftsgang
Informationen über das Unternehmen und dessen verantwortliche Personen
Angaben zum Markt sowie zur Positionierung des Unternehmens
bei langfristigen Investitionen zusätzlich eine mehrjährige Finanzplanung mit den Auswirkungen auf Ertrag, Aufwand und Liquidität
ein aktueller Betreibungsregisterauszug
Je grösser der Einfluss einer Finanzierung auf das Unternehmen, desto umfangreicher fallen die Anforderungen aus. Bei grösseren Vorhaben wird deshalb häufig zusätzlich ein Businessplan verlangt, welcher die Investition, die Chancen, Risiken und die geplante Entwicklung des Unternehmens nachvollziehbar beschreibt.
Junge Unternehmen verfügen häufig noch nicht über zwei bis drei Jahresabschlüsse. Gleichzeitig zeigen Statistiken, dass ein erheblicher Teil aller Neugründungen die ersten Jahre nicht überlebt. Aus Sicht der Banken ist das Ausfallrisiko deshalb entsprechend hoch und in der Regel ist kein Kreditangebot möglich.
Aus diesem Grund erfolgt die Finanzierung von Startups eher über Eigenkapital der Gründer, Business Angels, Investoren oder spezialisierte Förderprogramme. Eine klassische Bankfinanzierung ist unwahrscheinlich.
Wie wird die Tragbarkeit beurteilt?
Die Bank prüft, welches Kreditvolumen aufgrund der nachhaltigen Ertragskraft des Unternehmens tragbar erscheint. Dabei wird beurteilt, ob das Unternehmen heute und künftig in der Lage ist, sämtliche laufenden Kosten sowie kalkulatorische Zinsen und Amortisationen zuverlässig zu tragen.
Neben der Ertragskraft erwartet die Bank auch eine solide Eigenkapitalbasis. Das unternehmerische Risiko soll primär vom Unternehmer getragen werden und nicht von der finanzierenden Bank. Ebenso darf aufgrund der eingereichten Unterlagen und Informationen keine Gefährdung der laufenden Zahlungsfähigkeit erkennbar sein.
Je nach Finanzierungszweck gelten zusätzlich unterschiedliche Anforderungen.
A Hypothek zur Finanzierung einer Betriebsliegenschaft
Bei einer Betriebsliegenschaft steht neben der Bonität des Unternehmens auch die Immobilie selbst als Sicherheit im Vordergrund. Deshalb benötigt die Bank neben den Unternehmensunterlagen auch umfassende Informationen zur Liegenschaft.
Entscheidend ist insbesondere die Marktgängigkeit des Objekts. Je einfacher sich eine Liegenschaft verkaufen oder vermieten lässt, desto höher fällt in der Regel der mögliche Belehnungsgrad aus. Bei spezialisierten Industrie- oder Gewerbebauten ist der Kreis möglicher Käufer deutlich kleiner als bei Büro- oder Geschäftshäusern. Entsprechend verlangen Banken hier meist höhere Eigenmittel (tiefere Belehnung).
Richtwerte für maximale Belehnungen können beispielsweise sein:
Büros und Geschäftshäuser: 60-70 %
Ladenlokale und Verkaufsflächen: 55-65 %
Standardindustrie und Logistik: 50-60 %
Spezialobjekte: 30-50 %
Diese Werte stellen jedoch lediglich Richtgrössen dar. Die effektive Belehnung hängt unter anderem von der Objektqualität, dem Standort, der Drittverwendbarkeit sowie anderen Faktoren ab und ist von Bank zu Bank unterschiedlich.
Je schwieriger eine Liegenschaft verwertet werden kann, desto tiefer fällt der Belehnungswert aus. Zusätzlich verrechnen Banken bei anspruchsvolleren Objektkategorien häufig einen entsprechenden Risikozuschlag auf dem Hypothekarzinssatz.
Marktpreis vs Bank-Verkehrswert:
Für die Bank ist nicht nur der Marktpreis relevant. Sie legt für die eigene Beurteilung selber einen Verkehrswert fest, der auch unter dem Marktpreis liegen kann.
Bei der Wertermittlung spielt insbesondere der nachhaltig erzielbare Ertrag der Liegenschaft eine zentrale Rolle. Banken arbeiten hierfür häufig mit Ertragswert- oder Discounted-Cash-Flow-Methoden. Ziel ist es, den langfristig erzielbaren Marktwert konservativ realistisch einzuschätzen.
Die Finanzierung einer Betriebsliegenschaft erfordert stets eine Gesamtbetrachtung von Unternehmen und Immobilie. Aufgrund der unterschiedlichen Branchen, Geschäftsmodelle und Liegenschaftsarten besteht seitens der Bank ein erheblicher Ermessensspielraum.
Ein überzeugendes Finanzierungsdossier beantwortet deshalb möglichst alle relevanten Fragen und zeigt nachvollziehbar auf, dass das Unternehmen auch unter konservativen Annahmen genügend Erträge erwirtschaften kann, um seinen Verpflichtungen nachzukommen.
B Investitionsdarlehen
Beim Investitionsdarlehen dient die Finanzierung dem Erwerb von Maschinen, Fahrzeugen, Einrichtungen oder anderen Investitionen ins Anlagevermögen. Im Gegensatz zur Hypothek kann das finanzierte Objekt aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen oder der praktischen Verpfändbarkeit nicht als Sicherheit dienen. Solche Kredite werden deshalb oftmals ungedeckt oder mit anderen Sicherheiten gewährt.
Die Rückzahlung erfolgt grundsätzlich aus den zukünftigen Erträgen des Unternehmens. In der Praxis bewegen sich Amortisationsfristen oft zwischen fünf und sieben Jahren bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredites.
Bei der Tragbarkeit entscheidet mit, ob die Investition genügend zusätzlichen Nutzen beziehungsweise Ertrag generiert, um die Finanzierung langfristig tragen zu können.
C Betriebskreditlimite (Kontokorrentlimite)
Die Betriebskreditlimite dient der kurzfristigen Finanzierung des Umlaufvermögens und der Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens. Sie überbrückt beispielsweise saisonale Schwankungen oder die Zeitspanne zwischen Rechnungsstellung und Zahlungseingang.
Solche Kreditlimiten werden in den meisten Fällen ungedeckt gewährt.
Für die Tragbarkeitsprüfung unterstellt die Bank in der Regel eine vollständige und dauerhafte Ausschöpfung der Limite. Sie prüft, ob die kalkulatorischen Kreditkosten auch unter dieser Annahme gedeckt werden können.
Gleichzeitig achtet die Bank darauf, dass die Limite nicht unnötig hoch angesetzt wird. Es besteht die Gefahr, dass kurzfristige Kreditmittel für langfristige Investitionen verwendet würden. Das widerspricht der Goldenen Finanzierungsregel: Kurzfristige Vermögenswerte sollten mit kurzfristigen Finanzierungsmitteln finanziert werden, langfristige Investitionen hingegen mit langfristig verfügbarem Kapital.
Als Orientierung für eine angemessene Betriebskreditlimite werden häufig folgende Faustregeln verwendet:
maximal rund ein Viertel des durchschnittlichen Jahresumsatzes
maximal das Vierfache des nachhaltigen Cash-Flows
Der Cash-Flow entspricht vereinfacht dem Jahresgewinn, bereinigt um nicht liquiditätswirksame Aufwände und Erträge. In der Praxis werden oft einfach die Abschreibungen zum Jahresgewinn addiert.
Fazit für eine erfolgreiche Unternehmensfinanzierung
Eine erfolgreiche Kreditbeantragung beginnt vor dem eigentlichen Bankgespräch. Je besser ein Unternehmen vorbereitet ist und je nachvollziehbarer der Finanzierungsbedarf und die daraus resultierenden positiven Faktoren dokumentiert wird, desto einfacher kann die Bank das Vorhaben beurteilen.
Folgende Punkte erhöhen die Erfolgschancen:
Den Finanzierungszweck klar und nachvollziehbar beschreiben.
Sämtliche Unterlagen vollständig und aktuell einreichen.
Realistische Budgets und Finanzplanungen erstellen.
Offen informieren über Chancen, Risiken und aktuelle Lage.
Die Tätigkeit des Unternehmens und die wichtigsten Erfolgsfaktoren kurz, prägnant und verständlich beschreiben.
Darauf achten, dass alle Angaben konsistent und nachvollziehbar sind.
Bereitschaft zu verhandeln und Kompromisse zu finden.
3 Finanzierung von Renditeobjekten
Als letzte Kategorie, die aufgrund des Finanzierungszwecks speziell betrachtet werden muss, widmen wir uns der Finanzierung von Renditeobjekten.
Bei dieser Form der Hypothekarfinanzierung steht die Ertragskraft der Liegenschaft im Vordergrund. Eine Privatperson, eine Immobiliengesellschaft oder ein Unternehmen erwirbt eine Immobilie mit dem Ziel, daraus langfristig eine Rendite zu erwirtschaften. Idealerweise decken die laufenden Mieterträge sämtliche Betriebs- und Unterhaltskosten sowie die Finanzierungskosten der Liegenschaft.
Im Gegensatz zur Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum liegt der Fokus der Bank deshalb stärker auf dem Objekt selbst und dessen wirtschaftlicher Tragfähigkeit.
Selbstverständlich werden auch die Bonität, die Erfahrung und die finanzielle Situation des Kreditnehmers geprüft. Entscheidend ist jedoch, dass die Liegenschaft nachhaltig genügend Erträge erwirtschaften kann.
Typische Renditeobjekte sind Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser oder gemischt genutzte Liegenschaften mit Wohn- und Gewerbeflächen. Bei Neubau- oder Umbauprojekten können einzelne Einheiten als Stockwerkeigentum ausgestaltet und verkauft werden. Dadurch lässt sich häufig zusätzliches Eigenkapital für die Gesamtfinanzierung generieren bzw. die Fremdfinanzierung reduzieren.
Für die Bank ist deshalb eine vollständige, konsistente und nachvollziehbare Projektbeschreibung von zentraler Bedeutung. Das gesamte Vorhaben muss sowohl technisch als auch wirtschaftlich nachvollziehbar und langfristig tragfähig sein.
Das Dossier umfasst in der Regel:
Eine Projektbeschreibung, welche den Erwerbszweck und die Investitionsstrategie nachvollziehbar erläutert
sämtliche Unterlagen zur Liegenschaft, wie sie bereits beim selbstbewohnten Wohneigentum beschrieben wurden
Angaben zu den Investoren sowie deren finanzieller Situation und langfristigen Absichten
eine vollständige Investitions-, Finanzierungs- und Liquiditätsplanung
bei Neubauten oder größeren Umbauten sämtliche Planungsunterlagen, Kostenvoranschläge, Baubewilligungen und Terminpläne
bei bestehenden Renditeobjekten zusätzlich Mieterspiegel, Mietverträge sowie Angaben zu Leerständen und Unterhaltsarbeiten
Im Rahmen der Kreditprüfung muss nachvollziehbar nachgewiesen werden, dass sämtliche Kreditkosten sowohl während der Bauphase als auch nach Fertigstellung jederzeit gedeckt werden können.
Während der Bauzeit entstehen häufig noch keine oder nur geringe Mieterträge. Deshalb prüft die Bank insbesondere, ob genügend Eigenmittel und Liquiditätsreserven vorhanden sind, um Baukreditzinsen, Kostenüberschreitungen oder Verzögerungen decken zu können.
Nach Abschluss der Bauarbeiten sollte idealerweise eine selbsttragende Finanzierung entstehen. Das bedeutet, dass die laufenden Mieterträge die Finanzierungskosten, den Unterhalt sowie die Betriebskosten dauerhaft decken können. Die Banken gehen dabei von einem erhöhten kalkulatorischen Zinssatz aus, damit auch Zinssteigerungen getragen werden können.
Neben den Unterlagen prüft die Bank insbesondere folgende Kriterien:
Nachhaltigkeit und Plausibilität der erwarteten Mieterträge
Vermietbarkeit der Wohnungen oder Gewerbeflächen aufgrund von Lage, Objektqualität und Marktnachfrage
Angemessenheit der kalkulierten Mietzinse im Vergleich zum regionalen Markt
Leerstandsrisiken und deren Auswirkungen auf die Tragbarkeit
Höhe der Unterhalts- und Betriebskosten
Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts sowie dessen langfristige Wertbeständigkeit
Aus Sicht des Bauherrn gilt es zusätzlich einige Besonderheiten zu berücksichtigen:
Die Mietzinse sollten konservativ kalkuliert werden. Zu optimistische Annahmen werden von Banken kritisch hinterfragt.
Für unvorhergesehene Mehrkosten während der Bauphase muss eine angemessene Reserve einberechnet werden.
Neben dem Eigenkapital für den Bau sind ausreichende Liquiditätsreserven für allfällige Leerstände, Unterhaltsarbeiten oder Verzögerungen vorzusehen.
Die steuerlichen Auswirkungen der Mieterträge sowie deren Finanzierung sollten frühzeitig eingeplant werden.
Bereits bei der Projektentwicklung sollte eine klare Strategie für die langfristige Bewirtschaftung oder einen allfälligen späteren Verkauf des Objektes bestehen.
Im Vergleich zu selbstbewohntem Wohneigentum unterscheidet sich die Finanzierung von Renditeobjekten somit wesentlich. Die Bank finanziert in erster Linie den zukünftigen Cashflow des Objekts. Entsprechend gewinnen Wirtschaftlichkeit, Marktanalyse und eine realistische Finanzplanung deutlich an Bedeutung.
Schlussfazit
Die wichtigsten Learnings aus diesem umfassenden Artikel lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Eine Bank finanziert nicht Ideen oder Wünsche, sondern nachvollziehbare und langfristig tragbare Vorhaben.
Eine gute Vorbereitung ist oft wichtiger als das eigentliche Bankgespräch. Wer vollständige Unterlagen einreicht und sein Vorhaben verständlich erklären kann, erhöht seine Erfolgschancen deutlich und kommt früher ans Ziel.
Der Entscheid der Bank basiert nie auf einem einzelnen Faktor. Je nach Finanzierungszweck beurteilt sie immer das Zusammenspiel von Objekt, Bonität, Eigenmitteln, Ertragskraft und Tragbarkeit.
Der Marktpreis einer Immobilie ist nicht automatisch der Wert, den die Bank anerkennt.
Eine Finanzierung sollte auch unter schwierigen Bedingungen funktionieren. Deshalb rechnen Banken bewusst mit höheren kalkulatorischen Zinsen und konservativen Annahmen.
Bei Unternehmen zählt vor allem, ob Kreditkosten auch künftig aus den erwirtschafteten Erträgen gedeckt werden können. Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft müssen deshalb ein stimmiges Gesamtbild ergeben.
Gute Finanzierungen sind nicht möglichst hoch, sondern angemessen. Nur wer so viel Fremdkapital aufnimmt, wie langfristig tragbar ist, wird erfolgreich sein.
Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Finanzierung liegt nicht darin, die Bank zu überzeugen, sondern darin, ein Vorhaben zu präsentieren, das auch aus Sicht der Bank langfristig überzeugt. Ein kleiner, aber wichtiger Unterschied.
Wie sieht dein Finanzierungsprojekt aus? Sag's mir und erhalte wertvolle Inputs.
Herzliche Grüsse,
Alexander Osterberger-Barrett
nubiz - Coaching & Beratung
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